Køb af andelsboliger – hvem vurderer vurderingsmandens rapport?

Salgsprocessen ved andelsboliger starter normalt med en meddelelse til foreningens bestyrelse, hvorefter enten bestyrelsen eller vurderingsmand tilkaldes til gennemgang af andelens stand, forbedringer og eventuelle renoveringsprojekter. Gennemgangen munder ud i en rapport, der ligges til grund for salget.

Mange andelsboligforeninger anvender en vurderingsmand til at gennemgå andelen. Derved fjernes ansvar fra bestyrelsen og tildeles vurderingsmanden. Der kan være krav om EL og eller VVS-tjek via vedtægterne, ellers anbefales det af få dem udført, uanset om man er sælger eller køber. Bygningskonstruktør og arkitekt Jens G. Bergelin fra Bergelin Arkitekter A/S fortæller:

Jens G. Bergelin, arkitekt hos Bergelin Arkitekter A/S

– Når du sælger, skal du dokumentere samtlige forbedringer i form af faktura og kvitteringer, som så afskrives over tid ift. hvilke type- og materialer, forbedringen består af. Som sælger er du ansvarlig for, at eventuelle renoveringer overholder bygningsreglementet. Har du renoveret, hvor det udførte ikke er lovligt, vil forbedringerne blive til et fradrag.

Brug tid på at se rapporten grundigt igennem

Vurderingsmanden tjekker faktura for overensstemmelse med de faktiske udførte arbejder og sikre mod svindel med faktura.  Derudover gennemgås renoveringer for at sikre, at salget sker på et korrekt grundlag, hvor sælger får den rigtige værdi for andelen plus eventuelle forbedringer, samt køber overtager andelen i den stand, der passer til værdien uden ubehagelige overraskelser.

– Når du køber en andelsbolig, skal du være opmærksom på hvem, der har udført rapporten og få den læst grundigt igennem. Rapporten skal være udført uvildigt og have medtaget alle synlige fejl/mangler. Kan du konstatere fejl og eller uoverensstemmelser, er det vigtigt at gøre opmærksom på disse hurtigst muligt. Er rapporten udført at en vurderingsmand, bør rapporten være fyldestgørende, men vores 40 års erfaring viser, at vurderingsmanden indimellem ikke har styr på lovgivningen, eller at rapporten udføres forhastet med fejl, lyder det fra Jens G. Bergelin.

Han fortæller, at det ofte går galt ved renoveringer af badeværelser samt ændringer på det konstruktive system i ejendommen, som bærende vægge. Ved renovering af badeværelser stilles der en lang række krav, og det er andelshavers ansvar, at håndværkerne udfører arbejdet inden for bygningsreglementet. Er badeværelset under 3,25 m² eller under 1,3 meter i bredden, gælder der yderligere skærpede krav.

Visse vurderingsmænd er ikke deres opgave voksen

– Sælger handler i god tro, men står tilbage med balladen og økonomiske udgifter. Uanset årsag er det vigtigt, at fejlen bliver opdaget og udbedret, men vi ser visse vurderingsmænd skøjte henover det for at undgå bøvlet, hvilket gør problemet større. Det er ikke sjovt at informere sælger om problemet, men det skal gøres, siger Jens G. Bergelin og fortsætter:

– Det sammen gør sig gældende ved f.eks. fjernelse af vægge, hvor de reelt skulle beregnes af ingeniører og understøttes korrekt. Er dokumentationen og arbejdet ikke i orden derefter, skal det undersøges med destruktiv analyse og evt. starte forfra på sælgers regning. Vi har desværre oplevet mange sager som ovenstående, og vores råd er altid at få sikret den påkrævede dokumentation, ansvaret er nemlig dit.

Hvorfor går det så ofte galt med andelsboliger?

- Vores bud på hvorfor, det går galt med andelsboliger er prisen – en ejerlejlighed er en investering, hvor man i en andelsbolig afskriver forbedringerne. Det gør, at prisen skal holdes nede, og der spares på rådgiver-delen, ligesom billigste tilbud vælges blindt, siger Jens G. Bergelin.

Hvad kan man gøre som andelsboligforening?

– Man kan sikre, at andelsboligen bliver professionelt vurderet, og eventuelle fejl og ulovligheder opdages og udbedres inden salg. En vurderingsmand med erfaring og faglig dedikation er den sikre vej at gå. Det er både godt for foreningen at sikre, at ejendommen står i bedste stand, samtidig med at salg og køb sker på fair vis for begge parter uden ubehagelige overraskelser.

Det er jo altid nemt at sige, at man skal have en dygtig rådgiver, men er det altid løsningen?

– Det korte svar er ja, men det korrekte svar er nej. Det vigtigste er erfaring og viden blandet med en nysgerrighed på nye regler og love for at sikre, at vurderingsmanden er oplyst og opdateret. Derudover skal vurderingsmanden også kende sine begrænsninger og vide, hvor han/hun kan søge de relevante informationer, for at sikre vurderingen er korrekt, siger Jens G. Bergelin.

Er problemet blevet værre?

– Udviklingen er desværre negativ og vi tænker, at mængden af regler og krav, der stilles, ikke når ud til håndværkerne og kunderne. Sætningen ”Jamen, det plejer vi jo at gøre” har vi hørt tusinde gange, men det gør den ikke rigtig. ”Det var sådan da vi overtog lejligheden”, er sikkert er rigtigt, men man har desværre også overtaget ansvaret med begrænsede klagemuligheder.

Bottom line er, at vurderingen altid skal være 100 % korrekt. Er det gået galt, skal der rettes ind, for at sikre andelen er korrekt og lovlig, dette tjener både fremtidige køb, salg og foreningen i særdeleshed.

 

Læs flere nyheder om arbejdet i boligforeninger