Carlsberg Byen P/S: Nye kompetencer i spil for entreprenøren

– Vi ønsker at skabe en dynamisk og levende bydel med butikker, kontorer og boliger, hvor mange mennesker har deres daglige gang. Samtidig skal der tages hensyn til de eksisterende bygninger, hvoraf 15 % er fredede, og her har vi en ambition om, at kvaliteten i byggeriet skal matche de oprindelige bygninger fuldt ud.

Og for at nå det mål, har man valgt at arbejde med hele værdikæden i byggeriet – fra udviklingen af projektet frem til udlejning eller salg. I Carlsberg Byens model for byggeriet tænker man således innovativt og bringer entreprenøren ind på rådgiverniveau. Det greb sætter fokus på byggeprocessen allerede i projekteringen, hvorved man forventer bedre selv at kunne påvirke processen i forhold til de overordnede visioner og ambitioner.

– Vi udvikler vores model hele tiden, men grundlæggende henter vi entreprenøren ind på rådgiverkontrakt. Og når entreprenøren sidder med ved bordet, så tvinger vi de andre projekterende til at tage hensyn til byggeprocessen, og det er hele formålet. Typisk bliver 95 % af pengene disponeret i projekteringsfasen, så det er i virkeligheden i designfasen, at man skaber produktiviteten, og det er rådgiverne ikke altid bevidste om, siger Jens Nyhus.

Under projekteringen på Carlsberg Byens bygninger fungerer entreprenøren således som ”budgetstyrer”, hvilket også har en økonomisk fordel, da entreprenørvirksomheder er tættere på markedet og kan planlægge indkøb i forhold til prisudviklingen.

Fordele ved at gøre håndværkeren stærk

På Carlsberg Byen har modellen fra starten været, at entreprenøren skal være en 3. rådgiver på linje med arkitekter og ingeniører. Den filosofi fremlagde man for syv udvalgte entreprenørvirksomheder, som man gav muligheden for at vælge deres foretrukne projekt og samarbejdspartnere. Efter at have fået tilbagemeldinger og perspektiver sammensatte Carlsberg Byen P/S holdene på de forskellige byggeprojekter, så der var god kemi og tillid mellem parterne.

– I byggebranchen har der været tradition for, at man bare bygger løs og så slås man efterfølgende med alle de andre firmaer. På byggeprojekter har der ofte været en mistroisk stemning, hvor man frygter, at de andre sparer i krogene. På Carlsberg Byen kører vi med åbent regnskab frem til, at totalentreprisen er underskrevet, og fra da af er det entreprenørens ansvar at holde sig inden for de aftalte rammer.

Jens Nyhus har en baggrund i en større dansk entreprenørvirksomhed, og derfor har han erfaring med modellen fra flere konkrete projekter:

– Byggebranchen har alle dage efterspurgt, at man færdigprojekterer fra starten inden det første spadestik. Der er flere fordele ved en mere styret proces, da fejlmargen bliver lavere, og herved minimerer vi udsvingene mellem de gode og dårlige projekter. Samtidig kan man skrue ned for risikotillægget, som man som entreprenør er nødt til at sikre sig med.

”Fremtiden kræver bevidsthed om ens egen rolle”

- Vi skal have større respekt for de andre parter i værdikæden. Den tid, hvor arkitekter og ingeniører vidste det hele, er for længst forbi – i dag handler det om at udnytte andres viden bedst muligt i forhold til udfordringerne på det enkelte projekt, og her er det ofte en fordel at ophæve gængse faggrænser. Eksempelvis ser vi, at danske entreprenører har uddannet rigtig mange DGNB auditorer, så man herved kan rådgive om certificeringsordningen, hvilket kan forenkle processen. Samtidig ser vi med den voksende kompleksitet i byggerierne en større rolle for ingeniører, som måske kan få en mediator-rolle, hvor man rådgiver og taler med alle parter, siger Jens Nyhus og fremhæver, at modellen for byggerierne på Carlsberg Byen stiller krav til entreprenøren om en type kompetencer, som mindre virksomheder ikke altid besidder.

– De små kan ikke gøre det her. På den måde er der et udskilningsløb i gang, hvor der er stor forskel på dem, der kan deltage på rådgiverniveau og dem, der bliver reduceret til arme og ben. Eksempelvis er brugen af IT og 3D projektering en nødvendig del af alle byggeprojekter over en vis størrelse. Her må vi vænne os til et differentieret marked, hvis vi fortsat skal have vækst og fremdrift i branchen, siger Jens Nyhus og fortsætter:

– Der er behov for større fleksibilitet fra de involverede parter, og her må vi håbe, at eksempelvis de kommende udbudsregler kan give et skub i den retning og animere til samarbejde om byggeprocessen. Et overordnet problem for offentlige byggeprojekter er, at man opererer med én kasse til drift og én til anlæg, men faktisk er der for mange private bygherrer, som retter ind efter den offentlige måde at gøre det på – hvor det er prisen og laveste fællesnævner, der bliver afgørende. Ved at tænke totaløkonomisk og ændre på den traditionelle rollefordeling kan vi få byggerier i lidt bedre kvalitet og med store besparelser på driften.